Najem czy dzierżawa?

Najem

Dzierżawa

forma umowy

• pisemna lub ustna

• brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony

• najem mający trwać dłużej niż dziesięć lat jest według prawa zawarty na czas nieoznaczony

• pisemna lub ustna

• brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony

• dzierżawę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu, poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony

przedmiot umowy

rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe

rzeczy ruchome i nieruchomości oraz prawa

cel umowy

użytkowanie cudzej rzeczy, bez możliwości pobierania pożytków

użytkowanie cudzej rzeczy lub praw i pobieranie z nich pożytków

możliwość podnajmowania/ poddzierżawiania rzeczy

najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania (użyczenie) albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania

dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, czyli pobierać pożytków, wydzierżawiając daną rzecz innej osobie

odpowiedzialność za rzecz

• odpowiedzialność za utrzymywanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku ponosi wynajmujący

• najemca ma obowiązek użytkowania rzeczy zgodnie z przeznaczeniem i umową oraz ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy

dzierżawca jest odpowiedzialny za utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym

prawo zastawu

Wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Wydzierżawiającemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy

terminy wypowiedzenia

wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem następujących terminów ustawowych:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego

• gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego

• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny — na jeden dzień naprzód

  wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności

• w braku innej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę — na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego

• gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu

płatności

czynsz płacony z góry; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminach:

• za cały czas najmu — gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc

• miesięcznie, do 10. dnia miesiąca — gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony

• czynsz płacony z dołu; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminie zwyczajowo przyjętym (np. na koniec lub początek miesiąca), a w braku takiego zwyczaju — półrocznie

• jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego