Jesteś tutaj Artykuły Najem czy dzierżawa?

Najem czy dzierżawa?

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Tytuł XVII. NAJEM I DZIERŻAWA, art 659-692 (najem), art. 693-709 (dzierżawa)

Wiele osób myli pojęcia najmu i dzierżawy. Pojęcia te definiuje Kodeks Cywilny, zgodnie z nim:

Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Art. 693. § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zgodnie z ustawą podstawową różnicą pomiędzy najmem, a dzierżawą jest pobieranie pożytków. Korzyści związane z użytkowaniem danej rzeczy może czerpać dzierżawca, zaś najemca nie ma takiego prawa. Kolejna ważną różnicą jest sprawa podatku. Dzierżawca – w przeciwieństwie do najemcy – płaci podatek od nieruchomości.

Przykład: W przypadku najmu np. działki, możemy użytkować ją na własny pożytek, jednak nie może ona nam przynosić dochodów – np. nie można całości lub jej części udostępnić innej osobie lub instytucji. W przypadku umowy dzierżawy działki jest to możliwe i zgodnie z prawem możemy czerpać zyski z tego tytułu.

Kolejną istotną rzeczą rozróżniającą najem od dzierżawy jest forma zawieranej umowy. Nie wystarczy zatytułować umowy jako najem czy dzierżawa, aby była ona ważna, ale należy w jej treści wyróżnić właściwe dla danej umowy cechy.

Pozostałe różnice

Ogólnie przyjmuje się, że przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, są to np. samochód, sprzęt sportowy, nieruchomości i ich części składowe, jak mieszkanie, pokój jako część składowa nieruchomości. Natomiast przedmiotem dzierżawy zazwyczaj są rzeczy, które dają pożytki, np. grunty rolne, przedsiębiorstwo oraz prawa, takie jak prawo do patentu.

 

Porównanie najmu i dzierżawy

zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93, ze zm.)

oraz ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733, ze zm.)

 

Najem

Dzierżawa

forma umowy

  • pisemna lub ustna

  • brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony

  • najem mający trwać dłużej niż dziesięć lat jest według prawa zawarty na czas nieoznaczony

  • pisemna lub ustna

  • brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony

  • dzierżawę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu, poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony

przedmiot umowy

rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe

rzeczy ruchome i nieruchomości oraz prawa

cel umowy

użytkowanie cudzej rzeczy, bez możliwości pobierania pożytków

użytkowanie cudzej rzeczy lub praw i pobieranie z nich pożytków

możliwość podnajmowania/ poddzierżawiania rzeczy

najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania (użyczenie) albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania

dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, czyli pobierać pożytków, wydzierżawiając daną rzecz innej osobie

odpowiedzialność za rzecz

  • odpowiedzialność za utrzymywanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku ponosi wynajmujący

  • najemca ma obowiązek użytkowania rzeczy zgodnie z przeznaczeniem i umową oraz ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy

dzierżawca jest odpowiedzialny za utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym

prawo zastawu

Wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Wydzierżawiającemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy

terminy wypowiedzenia

wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem następujących terminów ustawowych:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego

  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny — na jeden dzień naprzód

    wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności

  • w braku innej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę — na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego

  • gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu

płatności

czynsz płacony z góry; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminach:

  • za cały czas najmu — gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc

  • miesięcznie, do 10. dnia miesiąca — gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony

  • czynsz płacony z dołu; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminie zwyczajowo przyjętym (np. na koniec lub początek miesiąca), a w braku takiego zwyczaju — półrocznie

  • jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego

Powrót do listy wpisów

O nas

Serwis bilbordy.info powstał z myślą o wszystkich osobach zainteresowanych reklamą zewnętrzną w Polsce.

Daje możliwość promocji własnych nośników jak również skupia aktualne informacje o rynku reklamy i przepisach prawa.

Stwórz swój bilbord
w 3 prostych krokach

1. Załóż konto
2. Dodaj dane nośnika i adres
3. Dodaj zdjęcia

Gotowe!

Lista polubionych obiektów

Brak polubionych obiektów